Immobilien: Frankreichs Nationalversammlung und Senat haben den Nachtragshaushalt 2012 verabschiedet
Höhere Steuern auf Ferienhäuser für Ausländer in Kraft getreten
Um das Haushaltsdefizit abzubauen, werden in Frankreich große Unternehmen und Vermögende künftig stärker belastet. Doch auch Eigentümer von Ferienwohnungen, die im Ausland leben, müssen höhere Abgaben leisten. Der Nachtragshaushalt 2012 wurde am Dienstag endgültig verabschiedet.
Einnahmen in Höhe von rund 7,2 Milliarden Euro sollen noch in diesem Jahr Frankreichs Haushaltslöcher stopfen. Dafür werden vor allem Konzerne und Top-Verdiener zur Kasse gebeten. Die von der Sarkozy-Regierung für Herbst geplante Mehrwertsteuererhöhung sowie die Steuerbefreiung für Überstunden wurde dagegen wieder rückgängig gemacht.
Beschlossen wurde eine zusätzliche Erhebung bei der Vermögensteuer in diesem Jahr, auch Erben sollen stärker belastet werden. Desweiteren wurde der Steuersatz für die ab August geltende Finanztransaktionsteuer auf 0,2 Prozent verdoppelt. Die Gehälter von Präsident und Regierungschef sollen um 30 Prozent gekürzt werden.
Sozialabgaben für Immobilen, deren Eigentümer im Ausland leben
Die geplante Sozialabgabe auf Mieteinnahmen sowie auf den Mehrwert beim Verkauf von Immobilien in Höhe von 15,5 Prozent, deren Eigentümer nicht in Frankreich leben, tritt somit ebenfalls in Kraft. Zusätzlich zu den bereits existierenden Steuern beträgt die Gesamtabgabe für EU-Bürger damit nun 34,5 Prozent (bisher 19) und für nicht EU-Bürger 48,83 Prozent (bisher 33,33).
Der Nachtragshaushalt 2012 passierte den Senat mit 177 zu 166 Stimmen. Die Abgeordneten der Nationalversammlung hatten dem Haushalt bereits vor einer Woche zugestimmt. Die Konservativen legten wie angekündigt umgehend eine Beschwerde gegen das Budget beim Verfassungsrat ein.
Derweil hat Staatspräsident François Hollande seine Minister in die Sommerpause verabschiedet, die viele wohl im eigenen Land verbringen werden, denn aufgrund der Schuldenkrise soll bei Bedarf jeder wieder innerhalb von zwei Stunden in Paris sein können.
Die Preise von Immobilien an der Côte gehören zu den höchsten in Frankreich. Macht ein Erwerb immer noch Sinn? Es sind verschiedene Gründe, die dafür sprechen: angenehmes Wetter das ganze Jahr über, Mittelmeer und Berge ganz in der Nähe, gute Flugverbindungen, Häfen und Golfclubs sowie Restaurants und Nachtleben …
Warum sollten diese Vorteile verschwinden? Natürlich kann man an der neuen französischen Regierung und der Sicherheit des Euros zweifeln. Doch die Vergangenheit hat gezeigt, dass all dies kaum eine Wirkung auf Immobilienpreise hat.
Was sind die Phasen beim Immobilienkauf?
Anders als in vielen anderen Ländern findet in Frankreich ein Erwerb in zwei Schritten statt. Der erste ist der Abschluss eines Vorvertrags (compromis de vente), in dem der Käufer und der Verkäufer sich über die Transaktion einigen. Hier ist es üblich, dass der Käufer eine Anzahlung in Höhe von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises auf das Treuhandkonto eines Notars einzahlt.
Der zweite Schritt ist die Unterzeichnung der notariellen Urkunde selbst, die normalerweise circa drei Monate nach dem Vorvertrag stattfindet. In der Zwischenzeit hat der Notar viele amtliche Dokumente zusammenzustellen, und es müssen verschiedene Prüfungen im Haus durchgeführt werden (Asbest, Blei in Rohren, Termiten, Elektrizitätsanlage, Poolsicherheitssystem usw.)
Wie passt eine Finanzierung in diesem Verfahren?
Um eine Finanzierung bei einer französischen Bank zu beantragen, muss ein ausführliches Dossier zusammengetragen werden. Die französischen Banken wollen ALLES über den Kunden wissen. Dank ihrer Vorsicht sind die Institute in den letzten Jahren recht gesund geblieben.
Es ist in Frankreich nicht üblich, vor dem Kauf bei der Bank die Genehmigung für ein bestimmtes Kreditvolum anzufragen. Man muss sich also für ein Objekt entscheiden, bevor man weiß, ob man es überhaupt finanzieren kann.
Deshalb sollte man im Vorvertrag wichtige Vorraussetzungen als Bedingungen aufnehmen. Wenn sie nicht erfüllt werden, kann der Käufer vom Vorvertrag zurücktreten und erhält seine geleistete Anzahlung problemlos zurück. Solche Bedingungen können zum Beispiel die Finanzierung, Baugenehmigung, Teilung des Grundstückes etc. sein.
Welcher Teil des Kaufpreises kann finanziert werden?
Die Banken finanzieren nur die Immobilie, jedoch nicht die Notarkosten oder die Marklerprovision. Es wird auch unterschieden, ob der Kreditnehmer in Frankreich ansässig ist oder nicht. Für in Frankreich steuerpflichte Kunden können Banken um die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren (unter bestimmten Bedingungen auch bis 100 Prozent). Wenn der Kreditnehmer aber nicht in Frankreich steuerpflichtig ist, werden oft nur bis 70 Prozent finanziert.
Obwohl es keine rechtliche Verpflichtung gibt, verlangen französische Banken fast immer eine Versicherung, damit im Todesfall des Kreditnehmers das Darlehen sofort zurückbezahlt wird.
Die richtige Finanzierung ausfindig zu machen, ist aufwändig.
Welche Auswirkungen sind also zu erwarten? Eine von Hollandes geplanten Maßnahmen ist die Festlegung einer Höchstgrenze für Mietpreise bei Neuverträgen. Wer sich also eine Immobilie zur Weitervermietung zulegen möchte, sollte dies im Hinterkopf haben. Die Höchstgrenze soll von einer Regulierungsbehörde überwacht werden, und Regionen mit akutem Wohnraummangel werden unter besonderer Beobachtung stehen. Hinzu kommt, das die Förderung nach dem Scellier-Gesetz zum Jahresende ausläuft.
Letzten Monat veröffentlichte das Fachportal Exploreimmoneuf ein Ranking 30 großer Städte in Frankreich in Bezug auf ihr Potential für attraktive Mieteinnahmen im Verhältnis zum ursprünglichen Kaufpreis. Toulon ergatterte dabei den dritten Rang, Nizza landete auf Platz zehn.
Gemäß der von der Fondation Abbé Pierre veröffentlichten Zahlen haben in Frankreich 3,5 Millionen Menschen keine feste Unterkunft oder befinden sich in einer unangemessenen Wohnsituation. Dem nationalen Statistikinstitut INSEE zufolge stehen 1,2 Millionen Familien auf der Warteliste für Sozialwohnungen.
Da möchte Hollande Abhilfe schaffen. Zu seinen ehrgeizigen Plänen zählt zum Beispiel der Bau von 500 000 Häusern und Apartments in jedem seiner fünf Amtsjahre, darunter vor allem Sozialwohnungen und studentengerechte Angebote.
Kleinstädte und Gemeinden mit einer Bevölkerung von mehr als 3500 Einwohnern sollten bereits jetzt 20 Prozent ihrer Bauprojekte der Errichtung von Sozialwohnungen widmen – was in der Realität allerdings nicht immer der Fall ist. Der Prozentsatz soll auf 25 erhöht werden.
Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, wird in Hollandes Plänen auch nicht übergangen. Denn das aktuelle PTZ+, dass Erstkäufern die Möglichkeit eines zinslosen Darlehens bietet , soll beibehalten werden.
Darüber hinaus hat die Regierung im Zuge ihrer jüngsten Sparmaßnahmen die Erhebung von Sozialabgaben auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinn von nicht in Frankreich steuerpflichtigen Wohneigentümern geplant. Diese Maßnahme soll Mitte Juli vom Parlament verabschiedet werden.
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